Vännäs Fastigheter AB

Förvaltningsberättelse
Viktiga förhållanden för resultat och ekonomisk ställning

Särskilt boende

Vännäs kommunfullmäktige beslutade 2016 att bygga ett nytt särskilt boende i kommunen. Det skulle innehålla 40 platser. Beslutet föregicks av en framställan från vård- och omsorgsförvaltningen om fler boendeplatser. Vännäs Fastigheter har arbetat med projekteringen. Efter en genomlysning av äldreomsorgen såg vård- och omsorgsnämnden återigen över framtida behov. Det resulterade i att beslutet om att bygga 40 nya platser upphävdes i oktober. Samtidigt beslutades att det särskilda boendet vid Nygatan 3C i Vännäsby ska avvecklas. Istället ska 10 nya platser för särskilt boende och 10 platser för korttidsboende beredas genom att delar av Stamhemmanet 2 byggs om. Vännäs Fastigheter kommer att debitera kommunen för nedlagda projekteringskostnader. De uppgår till cirka 16 mkr exklusive mervärdesskatt.

Dotterbolaget Älvdala Fastigheter AB

Fastigheten Tränaren 9 består av 18 kooperativa hyresrätter vid Älvdala och ägs av dotterbolaget Älvdala Fastigheter AB. Tränaren 9 blockuthyrs till en kooperativ hyresrättsförening från och med den 1 november. Älvdala Fastigheter har ingen egen personal, utan den tekniska och ekonomiska förvaltningen köps av moderbolaget Vännäs Fastigheter AB. I samband med affärsupplägget ställde moderbolaget Vännäs Fastigheter AB ut en hyresgaranti till hyresgästen Älvdala kooperativa förening. Den innebär att Vännäs Fastigheter kommande 15-årsperiod garanterar att förhyra alla eventuellt vakanta lägenheter. Motkravet är ett årligt vederlag om 20 tkr och att bolaget har rätten att hyra ut de vakanta lägenheterna som traditionella hyresrätter med besittningsskydd.

Dotterbolaget Fastighetstjänster i Vännäs AB

Som ett led i kommunfullmäktiges beslut 10 juni om att Vännäs Fastigheter ska överta kommunens lokalvårdsverksamhet, bildade bolaget ett helägt dotterbolag med namnet Fastighetstjänster i Vännäs AB. Verksamhetsövergången gäller från den 1 januari 2020.

Händelser av väsentlig betydelse

Förvärv och avyttringar

Försäljning av parhusen vid Grynings- och Skymningsvägen

I slutet av 2018 fick samtliga hyresgäster som hyrde bolagets kvarvarande 28 parhusfastigheter i Vännäs ett erbjudande om att förvärva sin hyrda fastighet. Sex hyresgäster accepterade erbjudandet och har tillrätt sina fastigheter. Bolaget äger numera 22 småhusfastigheter. De kvarvarande fastigheterna avyttras allt eftersom hyresgästerna flyttar ut. Realisationsvinsten för försäljningarna uppgick till cirka 2,9 mkr. Baserat på aktuella försäljningspriser bör Vännäs Fastigheter AB ha en orealiserad vinst om cirka 10–12 mkr på de kvarvarande fastigheterna.

Förvärv av Nivellören 6

I början av året förvärvade Vännäs Fastigheter AB fastigheten Nivellören 6 efter Östra Järnvägsgatan 5 i centrala Vännäs. Tillträdet skedde den 1 juni. Bolagets avsikt med förvärvet är att bidra till en attraktivare centrumkärna. Fastigheten bedöms behöva fasadunderhåll, i övrigt är den i gott skick.

Försäljning av Pensionären 19–22

Bolaget har 72 lägenheter till salu vid adresserna Liljas väg 11–17. Det finns intressenter, men inga konkreta förhandlingar pågår.

Förvärv av Stamhemmanet 2

Bolaget förvärvade den kommunala fastigheten Stamhemmanet 2, belägen vid Södra Drottninggatan 6, för en köpesumma om 15 mkr. Tillträdet är den 1 januari 2020.

Nyproduktion av trygghetsboende

Fastigheten vid Södra Drottninggatan 6 utökades med 6 lägenheter. Kostnaden för ombyggnaden uppgick netto till cirka 3,5 mkr, inklusive ett investeringsbidrag för hyresrätter till äldre om cirka 1,1 mkr. Samtliga lägenheter vid Södra Drottninggatan 6 och Kyrkogatan 8 marknadsförs som trygghetsboende för hyresgäster med särskilda behov.

Nyproduktion av 6 mindre hyresrätter

Bolaget skrev ett entreprenadkontrakt med VNB Byggproduktion AB om att uppföra 6 mindre lägenheter vid Vegagatan 24. Byggnaden kommer att stå klar för inflyttning den 1 juni 2020. Projektet genomförs med ett investeringsbidrag för hyresrätter om 1,9 mkr och bedöms resultera i en nettoprojektkostnad om cirka 7 mkr.

Intressebolaget Wendenes AB

Tillbyggnaden av Företagsvägen 15 om cirka 300 kvm blev i huvudsak färdig. De nya lokalytorna nyttjas dels av kommunens verksamhet Returcentrum, dels av bolaget Brännlands Cider AB. Efter en ombyggnad för cirka 300 tkr öppnade även företaget Besikta Bilprovning i Sverige AB en bilprovning på adressen.

Kvarkenvinden ekonomisk förening

Som ett led i att göra bolaget mer hållbart beslutade styrelsen att investera i vind-el. Vännäs Fastigheter investerade därför i den kooperativa föreningen Kvarkenvinden. Bolaget köpte andelar på andrahandsmarknaden för i snitt cirka 2 000 kr per andel. Hittills har bolaget förvärvat 243 andelar. Ambitionen är att totalt förvärva 600 andelar, vilket förväntas ge en årlig elproduktion om 600 000 kWh.

Övriga väsentliga händelser

Fjärrvärmepriser

Bolaget bestred än en gång fjärrvärmeleverantörens Solör Bioenergi Fjärrvärme AB yrkande om prisjustering. Efter icke fruktsamma förhandlingar hänsköts ärendet, i likhet med det för två år sedan, till Fjärrvärmenämnden för medling. Nämnden beslutade till fördel för Solör Bioenergi Fjärrvärme AB, varför de höjda priserna började tas ut från den 3 augusti.

Hyresgästföreningen

Bolaget träffade i januari ett avtal med Hyresgästföreningen om en sammanlagd hyresjustering om 4,7 procent över tre år. Parternas ambition är att systematisk hyressättning bör införas vid nästa hyresförhandling 2022.

God ekonomisk hushållning och ekonomisk ställning

Enligt ägardirektiven ska den synliga soliditeten uppgå till minst 15 procent. Vid årets slut uppgick den till 23,9 procent. Vännäs Fastigheter AB ska långsiktigt generera en uthållig avkastning på synligt eget kapital om minst 5 procent. Årets avkastning var 6,66 procent.

Uppföljning av målen (mkr)

Vännäs Fastigheter AB omsatte drygt 53,7 mkr med ett resultat före skatt och bokslutsdispositioner om cirka 7,9 mkr. Balansomslutningen ökade med cirka 48 mkr till cirka 493 mkr, där externa räntebärande lån uppgick till cirka 362 mkr.

Intäkterna ökade med knappt 2,2 mkr jämfört med föregående år. Anledningen var bland annat årets hyreshöjning och uppkomna reavinster till följd av försäljning av 6 småhusfastigheter vid Gryningsvägen. Kostnaderna ökade inte fullt 1,8 mkr och avskrivningarna med drygt 0,6 mkr, vilket sammantaget gav ett lägre rörelseresultat på cirka 0,2 mkr jämfört med utfallet 2018. Orsaken till högre avskrivningskostnader var aktiverade investeringar för byte av tak vid Kronprinsen och nybygget på Festplatsen i Vännäsby. Kostnadsökningen bestod delvis av ökade kostnader för konsulter, obligatoriska kontroller och reparation av lägenheter.

Differenserna mellan årsbudget och årsprognos bestod främst av att intäkterna översteg budget med drygt 3,1 mkr. Det berodde bland annat på reavinster från fastighetsförsäljning. Utfallet av kostnaderna var 1,0 mkr högre än budget. Jämfört med budget blev 2019 års utfall cirka 1,1 mkr högre.

Älvdala Fastigheter AB hade i november och december intäkter på knappt 300 tkr. Kostnaderna, främst i form av avskrivningar och räntekostnader till moderbolaget, uppgick till nästan lika mycket, varför bolaget endast uppvisade ett mindre överskott.

Fastighetstjänster i Vännäs AB startade sin verksamhet den 1 januari 2020, varför det inte finns transaktioner för verksamhetsåret 2019.

Investeringar

Differenserna mellan budget och utfall för investeringar bestod främst av att det återstår investeringar att genomföra.

Väsentliga personalförhållanden

Antalet anställda uppgår till 9, fördelat på 3 kvinnor och 6 män. Vd-rollen är tillsatt genom ett konsultavtal med Vännäs Fastigheter AB. En anställd är 29 år eller yngre, 6 anställda är i åldrarna 30–49 år och 2 är 50 år eller äldre. Den sammanlagda sjukfrånvaron uppgick till drygt 9 procent.

*Redovisar enbart data för respektive grupp där det finns fler än 10 anställda. Med grupp avses indelning per ålder och kön samt totalsummor.

Förväntad utveckling

Inom en treårsperiod kommer bolaget att behöva omsätta och nyupplåna drygt 250 mkr. Det utgör nästintill 80 procent av den totala skuldportföljen, vilket innebär en finansiell risk. Osäkerheten är stor kring Riksbankens räntehöjningar. De kommer, förutom på hur svensk inflation utvecklas, också att bero på världsekonomin och hur den påverkar svensk ekonomi de närmaste åren. Den mest troliga utvecklingen är dock att det långsamt går mot högre räntor, men att räntorna inte kommer upp i nivåerna som rådde före finanskrisen.

Bolaget har många intresseanmälningar för lägenheter i det äldre beståndet, men betydligt färre för nyproducerade lägenheter. Anledningen är främst att månadshyran generellt sett är högre i nybyggda lägenheter. Tendensen är densamma i övriga Sverige. Kommunala bostadsbolag på flera orter upplever att det är svårare att hyra ut nyproducerade lägenheter och skjuter av den anledningen upp planerade bostadsprojekt. Boverket betonar att det finns stora risker med att de nyproducerade bostäderna inte diversifieras tillräckligt och endast tilltalar en liten målgrupp. När kommuner har problem med att hitta hyresgäster till sina nybyggda lägenheter, kan det betyda att efterfrågan i segmentet redan är mättad.

Aktat att bolaget tar hänsyn till och anpassar verksamheten till ovan nämnda bedömning och genomför planlagda projekt, ser framtiden fortsatt ljus ut med förbättrat resultat.