Bolagskoncernen
Förvaltningsberättelse
Viktiga förhållanden för resultat och ekonomisk ställning
Från och med 2021 tillämpar Vännäs Fastigheter AB, Fastighetstjänster i Vännäs AB och Älvdala Fastigheter AB regelverket K3 vid upprättandet av årsredovisningen. Tidigare användes regelverket K2. Skillnaderna mellan regelverken är bland annat att komponentavskrivning på materiella anläggningstillgångar ska tillämpas, att uppskjuten skatt ska redovisas, att fastigheter kan skrivas upp över taxeringsvärdet och att andra materiella tillgångar kan skrivas upp.
Händelser av väsentlig betydelse
Vännäs Fastigheter AB köpte i februari Franklin Fastigheters privatbostadsbestånd i Vännäs för 28 mnkr. Tillträde var den 3 maj 2021. Köpet finansierades av externa lån. Bolaget bedömer att kassaflödet kommer att öka med 1,2 mnkr och att resultatet före skatt kommer att vara 800 tkr. Köpet omfattade tre fastigheter i centrala Vännäs med privatbostäder och kommunala gruppboenden.
Vännäs Fastigheter bildade, genom sitt ägande i intressebolaget Wendenes AB, Vännäs Industrihus AB tillsammans med de tre lokala näringsidkarna Trejon Holding AB, Kaj Johansson Gruppen AB och Nordströms Intressenter AB. Vännäs Fastigheter sålde fastigheten Tegen 1 till Vännäs Industrihus AB för 3,0 mnkr. På markområdet planerar Vännäs Industrihus AB att uppföra en industribyggnad på 2 000 kvm.
Utemiljön vid Kronprinsen 16 uppdaterades med bland annat carport och uteplats till en kostnad på drygt 4 mnkr.
Kommunfullmäktige godkände den 7 juni att Vännäs kommuns verksamhetsgren Fastighetsavdelning ska överlåtas till Fastighetstjänster i Vännäs AB. Övergången bestämdes till den 1 januari 2022. Bolaget kommer att bestå av de två affärsområdena fastighetsförvaltning och lokalvård.
En centralt belägen fastighet i Vännäs som innehåller 500 kvm handelslokaler köptes för 1,6 mnkr. Tillträde var den 31 augusti. Byggnaden är i stort behov av reparationer och underhåll.
Ombyggnationen av delar av fastigheten vid Södra Drottninggatan till korttidsboende slutfördes. Projektet genomfördes med ett investeringsbidrag på knappt 1,7 mnkr, vilket resulterade i en nettoprojektkostnad på 21,1 mnkr. Det särskilda boendet beräknas stå klart första kvartalet 2022.
I december signerades köpehandlingar som gör Vännäs Fastigheter till ny ägare till ett aktiebolag med 18 privatbostadslägenheter i centrala Vännäs. Tillträdet är planerat till den 1 april 2022 och är villkorat kommunfullmäktiges godkännande i februari 2022. Köpeskillingen blir 13,5 mnkr och finansieras genom lån.
Efter försäljning av ytterligare en småhusfastighet vid Skymningsvägen ägde bolaget 19 småhusfastigheter. Realisationsvinsten blev drygt 1,5 mnkr.
Lokaler på 225 kvm i fastigheten Kronprinsen 16, som under en längre tid varit tomma, kommer efter en ombyggnation att hyras ut från och med den 1 mars 2022. Ombyggnationen beräknas kosta 2 mnkr och hyran är 350 tkr per år.
Under 2020 stöttade Vännäs Fastigheter lokala handlare som hade lidit ekonomiska svårigheter till följd av covid-19 genom att erbjuda butiksinnehavare tre månaders fria hyror. Även 2021 erbjöds stödet. Den totala kostnaden för stödet var 250 tkr. En del av kostnaden finansierades med hjälp av hyresbidraget till utsatta branscher som regeringen beslutade om. I övrigt påverkades Vännäs Fastigheter ytterst lite av covid-19, både gällande sjukdomstal och ekonomi.
Fastighetstjänster i Vännäs AB genomför två större byggprojekt åt Vännäs kommun. Det ena är nya utbildningslokaler till Liljaskolan för 25 mnkr som ska vara färdigställda den 1 augusti 2022. Det andra är en förskola med åtta avdelningar med en produktionskalkyl på 45 mnkr som ska stå klar till december 2023.
Styrning och uppföljning i bolagskoncernen
Enligt ägardirektiven ska den synliga soliditeten uppgå till minst 15 procent. Vid årets slut uppgick den synliga soliditeten till 23,21 procent. Enligt direktiven ska Vännäs Fastigheter AB långsiktigt ge en uthållig avkastning på synligt eget kapital på minst 5 procent. Avkastningen blev 11,04 procent.
God ekonomisk hushållning och ekonomisk ställning
|
Resultaträkning (mkr) |
Vännäs Fastigheter AB | ||
|---|---|---|---|
|
Utfall 2021-12 |
Utfall 2020-12 |
Budget 2021 |
|
|
Verksamhetens intäkter |
64,3 | 61,5 | 60,8 |
| Verksamhetens kostnader | – 38,4 | – 37,4 | – 40,3 |
|
Avskrivningar |
– 10,2 | – 9,2 | – 10,1 |
|
VERKSAMHETENS NETTOKOSTNADER |
15,8 | 14,8 | 10,4 |
|
Finansiella intäkter |
0,9 | 0,9 | 0,9 |
| Finansiella kostnader | – 2,5 | – 3,0 | – 2,5 |
| Bokslutsdispositioner | – 2,4 | – 2,8 | 0,0 |
| Skatt | – 2,0 | – 1,4 | 0,0 |
|
ÅRETS RESULTAT |
9,7 | 8,5 | 8,7 |
|
Resultaträkning (mkr) |
Älvdala fastigheter AB | ||
|---|---|---|---|
|
Utfall 2021-12 |
Utfall 2020-12 |
Budget 2021 |
|
|
Verksamhetens intäkter |
1,7 | 1,6 | 1,7 |
| Verksamhetens kostnader | – 0,4 | – 0,5 | – 0,5 |
|
Avskrivningar |
– 0,5 | – 0,6 | – 0,6 |
|
VERKSAMHETENS NETTOKOSTNADER |
0,7 | 0,6 | 0,6 |
|
Finansiella intäkter |
0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Finansiella kostnader | – 0,6 | – 0,6 | – 0,6 |
| Bokslutsdispositioner | 0,6 | 0,7 | 0,0 |
| Skatt | – 0,2 | 0,0 | 0,0 |
| ÅRETS RESULTAT | 0,5 | 0,6 | – 0,1 |
|
Resultaträkning (mkr) |
Fastighetstjänster i Vännäs AB | ||
|---|---|---|---|
|
Utfall 2021-12 |
Utfall 2020-12 |
Budget 2021 |
|
|
Verksamhetens intäkter |
14,7 | 14,3 | 14,1 |
| Verksamhetens kostnader | – 13,3 | – 12,8 | – 13,9 |
|
Avskrivningar |
0,0 | 0,0 | – 0,2 |
|
VERKSAMHETENS NETTOKOSTNADER |
1,4 | 1,5 | 0,1 |
|
Finansiella intäkter |
0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Finansiella kostnader | 0,0 | – | 0,0 |
| Bokslutsdispositioner | – 0,4 | – 0,4 | 0,0 |
| Skatt | – 0,2 | – 0,2 | 0,0 |
| ÅRETS RESULTAT | 0,8 | 0,9 | 0,1 |
Uppföljning av målen
Vännäs Fastigheter AB omsatte knappt 64,3 mnkr och fick ett resultat på 14 mnkr före skatt och bokslutsdispositioner. Balansomslutningen ökade med drygt 49,5 mnkr till 567,5 mnkr, varav 404 mnkr var externa räntebärande lån. Intäkterna var drygt 2,8 mnkr högre än föregående år. En anledning var att fastighetsbeståndet utökades med fastigheterna Silver 35, Castor 10 och Månaden 10. Även vinsten från fastighetsförsäljningar var högre. Kostnaderna ökade med 1 mnkr, bland annat på grund av högre personalkostnader till följd av nyanställning. Avskrivningarna ökade med 1 mnkr till följd av årets fastighetsköp. Sammantaget blev rörelseresultatet 1 mnkr högre än 2020.
Skillnaden mellan budget och utfall berodde på att intäkterna blev högre än budgeterat samtidigt som kostnaderna blev lägre. Intäkterna påverkades positivt främst genom köpet av Franklin Fastigheters privatbostadsbestånd. Realisationsvinsten från försäljningen av ett småhus vid Skymningsvägen blev högre än budgeterat, vilket också bidrog till de högre intäkterna. De lägre kostnaderna berodde på att bolaget inte hann färdigställa alla budgeterade underhållsprojekt och att övergången till K3-regelverket innebar att vissa direkta kostnader försköts till årliga avskrivningar.
Årets resultat före skatt och bokslutsdispositioner för Älvdala Fastigheter AB blev knappt 0,1 tkr, vilket var ett snarlikt resultat som föregående års. Resultatet avvek inte nämnvärt från budget.
Årets resultat före skatt och bokslutsdispositioner för Fastighetstjänster i Vännäs AB blev knappt 1,5 mnkr, vilket var ett snarlikt resultat som föregående års. Överskottet innebär att bolaget har en säkerhetsmarginal inför fastighetsavdelningens verksamhetsövergång. Skillnaden mellan budget och utfall berodde främst på ökade intäkter till följd av extra försäljning av tjänster. Även sjuklöneersättningarna var högre till följd av riksdagens och regeringens förstärkta ersättning för arbetsgivares sjuklönekostnader i syfte att minska de ekonomiska effekterna av covid-19. Lägre kostnader för personal och förbrukningsmaterial bidrog också till skillnaden mellan budget och resultat.
Investeringar
| Investeringsredovisning bolagen (tkr) | Utgifter sedan projektets start | Varav: årets investeringar | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Färdigställda projekt | Beslutad totalutgift |
Ack. utfall |
Avvikelse | Budget | Utfall | Avvikelse |
| Vännäs Fastigheter AB | 30 100 | 67 103 | – 37 003 | 30 100 | 59 887 | – 29 787 |
| Komplementbyggnader med mera | 4 000 | 3 600 | 400 | 4 000 | 43 | 3 957 |
| Takbyte | 2 000 | 2 021 | – 21 | 2 000 | 2 010 | – 10 |
| Byte styr och IMD | 250 | 594 | – 344 | 250 | 175 | 75 |
| Byte ventilation | 1 000 | 605 | 395 | 1 000 | 29 | 971 |
| Nyproduktion korttidsboende | 20 000 | 8 146 | 11 854 | 20 000 | 19 609 | 391 |
| Fasad och tak | 2 000 | 2 148 | – 148 | 2 000 | 1 503 | 497 |
| Förvärvskostnader | 0 | 470 | – 470 | 0 | 470 | – 470 |
| Reparation lägenheter | 0 | 1 447 | – 1 447 | 0 | 1 447 | – 1 447 |
| Byte fönster | 0 | 363 | – 363 | 0 | 363 | – 363 |
| Silver 35, förvärv | 0 | 7 605 | – 7 605 | – | 7 605 | – 7 605 |
| Castor 10, förvärv | 0 | 17 503 | – 17 503 | – | 17 503 | – 17 503 |
| Månaden 10, förvärv | 0 | 3 562 | – 3 562 | 0 | 3 562 | – 3 562 |
| Vännäs 51:8, förvärv | 0 | 1 732 | – 1 732 | 0 | 1 732 | – 1 732 |
| Komplementbyggnader med mera | 0 | 494 | – 494 | 0 | 0 | 0 |
| Parkering | 0 | 309 | – 309 | 0 | 282 | – 282 |
| Kontorsmöbler | 0 | 33 | – 33 | 0 | 33 | – 33 |
| Stamhemmanet 3, diskar | 0 | 259 | – 259 | 0 | 259 | – 259 |
| Hyresgästanpassning | 850 | 996 | – 146 | 850 | 996 | – 146 |
| Lås- och kallelsesystem | 0 | 2 264 | – 2 264 | 0 | 2 264 | – 2 264 |
| Nyproduktion korttidsboende | 0 | 12 950 | – 12 950 | 0 | 0 | 0 |
| Älvdala Fastigheter AB | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Tränaren 9 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Fastighetstjänster i Vännäs AB | 195 | 195 | 0 | 195 | 195 | 0 |
| Maskiner och andra tekniska anläggningstillgångar | 195 | 195 | 0 | 195 | 195 | 0 |
| Summa färdigställda projekt | 30 295 | 67 298 | – 37 003 | 30 295 | 60 082 | – 29 787 |
Skillnaden mellan budget och utfall för färdigställda projekt berodde framför allt på köp som gjordes under året men som inte var kända vid budgettillfället och därigenom inte var medräknade i budgeten. K3-regelverket innebar också att vissa budgeterade kostnader redovisades som investeringar.
| Pågående projekt | Beslutad totalutgift |
Ack. utfall |
Avvikelse | Budget | Utfall | Avvikelse |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vännäs Fastigheter AB | 53 000 | 24 813 | 28 187 | 53 000 | 19 067 | 33 933 |
| Ombyggnad 15 lägenheter | 8 000 | 697 | 7 303 | 8 000 | 184 | 7 816 |
| Ombyggnad magasin | 3 500 | 4 990 | – 1 490 | 3 500 | 4 531 | – 1 031 |
| Solceller | 5 200 | 4 003 | 1 197 | 5 200 | 117 | 5 083 |
| Nyproduktion äldreboende | 21 000 | 10 090 | 10 910 | 21 000 | 9 641 | 11 359 |
| Hissbyte | 600 | 438 | 162 | 600 | 0 | 600 |
| Lastkaj | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Nyproduktion FFU | 1 000 | 573 | 427 | 1 000 | 573 | 427 |
| Byte styr och IMD | 2 000 | 1 359 | 641 | 2 000 | 1 359 | 641 |
| Reparation lokaler | 2 000 | 1 454 | 546 | 2 000 | 1 454 | 546 |
| Altan och balkong | 1 700 | 0 | 1 700 | 1 700 | 0 | 1 700 |
| Yttre reparation | 2 000 | 694 | 1 306 | 2 000 | 694 | 1 306 |
| Byte ventilation | 800 | 514 | 286 | 800 | 514 | 286 |
| Skyltfönster | 400 | 0 | 400 | 400 | 0 | 400 |
| Byte ventilation | 950 | 0 | 950 | 950 | 0 | 950 |
| Ny detaljplan | 400 | 0 | 400 | 400 | 0 | 400 |
| Rivning och parkeringsplatser | 400 | 0 | 400 | 400 | 0 | 400 |
| Takbyte | 2 200 | 0 | 2 200 | 2 200 | 0 | 2 200 |
| Ombyggnad hiss | 600 | 0 | 600 | 600 | 0 | 600 |
| Serveringsdiskar | 250 | 0 | 250 | 250 | 0 | 250 |
| Älvdala Fastigheter AB | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Fastighetstjänster i Vännäs AB | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Summa pågående projekt | 53 000 | 24 813 | 28 187 | 53 000 | 19 067 | 33 933 |
| Summa investeringsprojekt | 83 295 | 92 111 | – 8 816 | 83 295 | 79 149 | 4 146 |
Skillnaden mellan budget och utfall för pågående projekt berodde främst på att flera investeringsprojekt är omfattande och löper över en längre period.
|
Investeringar per bolag 2021 tkr |
Utfall 2021-12 |
Budget 2021 |
Budget/Utfall avvikelse 2021 |
|---|---|---|---|
| Vännäs Fastigheter AB | 78 954 | 83 100 | 4 146 |
| Älvdala Fastigheter AB | 0 | 0 | 0 |
| Fastighetstjänster i Vännäs AB | 195 | 195 | 0 |
| Wendenes AB | 0 | 0 | 0 |
| Summa | 79 149 | 83 295 | 4 146 |
Väsentliga personalförhållanden
Antalet anställda inom bolagskoncernen var 40, fördelade på 29 kvinnor och 11 män. Vd-rollen är tillsatt genom ett konsultavtal med Vännäs Fastigheter AB. Under året anställdes en projektledare. 3 anställda är 29 år eller yngre, 22 anställda är i åldrarna 30–49 år och 15 anställda är 50 år eller äldre. Den sammanlagda sjukfrånvaron uppgick till drygt 4 procent, vilket är en minskning från 2020 då den uppgick till drygt 7 procent.
| Sjukfrånvaro 2021, procent | Bolagskoncernen | |
|---|---|---|
| 2021-12 | 2020-12 | |
| Total sjukfrånvaro i procent av de anställdas sammanlagda ordinarie arbetstid | 4,3 | 7,1 |
| Andel av sjukfrånvaron som avser frånvaro under en sammanhängande tid av 60 dagar eller mer | 12,8 | 34,4 |
| Sjukfrånvaron för kvinnor | 4,8 | 8,4 |
| Sjukfrånvaron för män | 2,9 | 2,6 |
| Sjukfrånvaron i åldrarna 29 år eller yngre | 0 | 0 |
| Sjukfrånvaron i åldrarna 30–49 år | 5,1 | 5,0 |
| Sjukfrånvaron i åldrarna 50 år eller äldre | 4,7 | 10,6 |
* Redovisar enbart data för respektive grupp där fler än 10 anställda finns. Med grupp avses indelning per ålder och kön samt totalsummor.
Förväntad utveckling
Vännäs Fastigheter har fortfarande många intresseanmälningar för lägenheter i det äldre beståndet, men färre för nyproducerade lägenheter. Vakansen är låg, något som inte ser ut att ändras de kommande åren. Efterfrågan på lokaler är däremot begränsad, men antalet lediga lokaler är färre än tidigare år.
Inom en treårsperiod behöver Vännäs Fastigheter omsätta drygt 219 mnkr. Summan utgör cirka 54 procent av den totala skuldportföljen, vilket kan innebära en finansiell risk. Osäkerheten är stor kring Riksbankens räntehöjningar. De beror, förutom på hur svensk inflation utvecklas, också på världsekonomins påverkan på svensk ekonomi de närmaste åren. Den mest troliga utvecklingen är dock att räntorna långsamt blir högre men inte når nivåerna före finanskrisen.
Vännäs Fastigheter har avtalat om att sälja fastigheten Thor 6 till Vännäs kommun. Tillträdesdag är den 1 januari 2022 och då ska även köpeskillingen om 4,1 mnkr betalas.
Bolaget planerar att uppföra 46 lägenheter på fastigheten Tränaren 8 i Vännäs. Lägenheterna är tänkta att byggas i två etapper och nå en sammanlagd produktionskostnad på 94 mnkr.
Borgmästargården 3 kommer under 2022 att köpas av Vännäs kommun för en symbolisk summa. Byggnaden är i ett väldigt dåligt skick och ska rivas för att ge plats åt parkeringsplatser för personal på det närliggande äldreboendet.
Beslutade investeringar innebär att allt kassaflöde för år 2022 är intecknat. Även en del av kassaflödet år 2023 bedöms tas i anspråk för att utförda investeringar och kommande underhållsinvesteringar ska kunna färdigställas. Med en ambition om att fastighetsbeståndet ska växa och omfatta 1 000 lägenheter behöver bolaget öka sin belåning med 15 mnkr per år. Det innebär att borgensramen gentemot Vännäs kommun måste utökas.
För Fastighetstjänster i Vännäs AB är bedömningen, förutsatt att inga fler avtal sägs upp eller minskar i omfattning, att ingen förändring behöver ske i personalstyrkan.
