Bolagskoncernen

Förvaltningsberättelse

Viktiga förhållanden för resultat och ekonomisk ställning

Från och med 2021 tillämpar Vännäs Fastigheter AB, Fastighetstjänster i Vännäs AB och Älvdala Fastigheter AB regelverket K3 vid upprättandet av årsredovisningen. Tidigare användes regelverket K2. Skillnaderna mellan regelverken är bland annat att komponentavskrivning på materiella anläggningstillgångar ska tillämpas, att uppskjuten skatt ska redovisas, att fastigheter kan skrivas upp över taxeringsvärdet och att andra materiella tillgångar kan skrivas upp.

Händelser av väsentlig betydelse

Vännäs Fastigheter AB köpte i februari Franklin Fastigheters privatbostadsbestånd i Vännäs för 28 mnkr. Tillträde var den 3 maj 2021. Köpet finansierades av externa lån. Bolaget bedömer att kassaflödet kommer att öka med 1,2 mnkr och att resultatet före skatt kommer att vara 800 tkr. Köpet omfattade tre fastigheter i centrala Vännäs med privatbostäder och kommunala gruppboenden.

Vännäs Fastigheter bildade, genom sitt ägande i intressebolaget Wendenes AB, Vännäs Industrihus AB tillsammans med de tre lokala näringsidkarna Trejon Holding AB, Kaj Johansson Gruppen AB och Nordströms Intressenter AB. Vännäs Fastigheter sålde fastigheten Tegen 1 till Vännäs Industrihus AB för 3,0 mnkr. På markområdet planerar Vännäs Industrihus AB att uppföra en industribyggnad på 2 000 kvm.

Utemiljön vid Kronprinsen 16 uppdaterades med bland annat carport och uteplats till en kostnad på drygt 4 mnkr.

Kommunfullmäktige godkände den 7 juni att Vännäs kommuns verksamhetsgren Fastighetsavdelning ska överlåtas till Fastighetstjänster i Vännäs AB. Övergången bestämdes till den 1 januari 2022. Bolaget kommer att bestå av de två affärsområdena fastighetsförvaltning och lokalvård.

En centralt belägen fastighet i Vännäs som innehåller 500 kvm handelslokaler köptes för 1,6 mnkr. Tillträde var den 31 augusti. Byggnaden är i stort behov av reparationer och underhåll.

Ombyggnationen av delar av fastigheten vid Södra Drottninggatan till korttidsboende slutfördes. Projektet genomfördes med ett investeringsbidrag på knappt 1,7 mnkr, vilket resulterade i en nettoprojektkostnad på 21,1 mnkr. Det särskilda boendet beräknas stå klart första kvartalet 2022.

I december signerades köpehandlingar som gör Vännäs Fastigheter till ny ägare till ett aktiebolag med 18 privatbostadslägenheter i centrala Vännäs. Tillträdet är planerat till den 1 april 2022 och är villkorat kommunfullmäktiges godkännande i februari 2022. Köpeskillingen blir 13,5 mnkr och finansieras genom lån.

Efter försäljning av ytterligare en småhusfastighet vid Skymningsvägen ägde bolaget 19 småhusfastigheter. Realisationsvinsten blev drygt 1,5 mnkr.

Lokaler på 225 kvm i fastigheten Kronprinsen 16, som under en längre tid varit tomma, kommer efter en ombyggnation att hyras ut från och med den 1 mars 2022. Ombyggnationen beräknas kosta 2 mnkr och hyran är 350 tkr per år.

Under 2020 stöttade Vännäs Fastigheter lokala handlare som hade lidit ekonomiska svårigheter till följd av covid-19 genom att erbjuda butiksinnehavare tre månaders fria hyror. Även 2021 erbjöds stödet. Den totala kostnaden för stödet var 250 tkr. En del av kostnaden finansierades med hjälp av hyresbidraget till utsatta branscher som regeringen beslutade om. I övrigt påverkades Vännäs Fastigheter ytterst lite av covid-19, både gällande sjukdomstal och ekonomi.

Fastighetstjänster i Vännäs AB genomför två större byggprojekt åt Vännäs kommun. Det ena är nya utbildningslokaler till Liljaskolan för 25 mnkr som ska vara färdigställda den 1 augusti 2022. Det andra är en förskola med åtta avdelningar med en produktionskalkyl på 45 mnkr som ska stå klar till december 2023.

Styrning och uppföljning i bolagskoncernen

Enligt ägardirektiven ska den synliga soliditeten uppgå till minst 15 procent. Vid årets slut uppgick den synliga soliditeten till 23,21 procent. Enligt direktiven ska Vännäs Fastigheter AB långsiktigt ge en uthållig avkastning på synligt eget kapital på minst 5 procent. Avkastningen blev 11,04 procent.


God ekonomisk hushållning och ekonomisk ställning

Resultaträkning
(mkr)
Vännäs Fastigheter AB
Utfall
2021-12
Utfall
2020-12
Budget
2021
 
Verksamhetens intäkter
64,3 61,5 60,8
Verksamhetens kostnader – 38,4 – 37,4 – 40,3
 
Avskrivningar
– 10,2 – 9,2 – 10,1
 
VERKSAMHETENS NETTOKOSTNADER
15,8 14,8 10,4
 
Finansiella intäkter
0,9 0,9 0,9
Finansiella kostnader – 2,5 – 3,0 – 2,5
Bokslutsdispositioner – 2,4 – 2,8 0,0
Skatt – 2,0 – 1,4 0,0
 
ÅRETS RESULTAT
9,7 8,5 8,7
Resultaträkning
(mkr)
Älvdala fastigheter AB
Utfall
2021-12
Utfall
2020-12
Budget
2021
 
Verksamhetens intäkter
1,7 1,6 1,7
Verksamhetens kostnader – 0,4 – 0,5 – 0,5
 
Avskrivningar
– 0,5 – 0,6 – 0,6
 
VERKSAMHETENS NETTOKOSTNADER
0,7 0,6 0,6
 
Finansiella intäkter
0,0 0,0 0,0
Finansiella kostnader – 0,6 – 0,6 – 0,6
Bokslutsdispositioner 0,6 0,7 0,0
Skatt – 0,2 0,0 0,0
ÅRETS RESULTAT 0,5 0,6 – 0,1

 

Resultaträkning
(mkr)
Fastighetstjänster i Vännäs AB
Utfall
2021-12
Utfall
2020-12
Budget
2021
 
Verksamhetens intäkter
14,7 14,3 14,1
Verksamhetens kostnader – 13,3 – 12,8 – 13,9
 
Avskrivningar
0,0 0,0 – 0,2
 
VERKSAMHETENS NETTOKOSTNADER
1,4 1,5 0,1
 
Finansiella intäkter
0,0 0,0 0,0
Finansiella kostnader 0,0 0,0
Bokslutsdispositioner – 0,4 – 0,4 0,0
Skatt – 0,2 – 0,2 0,0
ÅRETS RESULTAT 0,8 0,9 0,1

Uppföljning av målen

Vännäs Fastigheter AB omsatte knappt 64,3 mnkr och fick ett resultat på 14 mnkr före skatt och bokslutsdispositioner. Balansomslutningen ökade med drygt 49,5 mnkr till 567,5 mnkr, varav 404 mnkr var externa räntebärande lån. Intäkterna var drygt 2,8 mnkr högre än föregående år. En anledning var att fastighetsbeståndet utökades med fastigheterna Silver 35, Castor 10 och Månaden 10. Även vinsten från fastighetsförsäljningar var högre. Kostnaderna ökade med 1 mnkr, bland annat på grund av högre personalkostnader till följd av nyanställning. Avskrivningarna ökade med 1 mnkr till följd av årets fastighetsköp. Sammantaget blev rörelseresultatet 1 mnkr högre än 2020.

Skillnaden mellan budget och utfall berodde på att intäkterna blev högre än budgeterat samtidigt som kostnaderna blev lägre. Intäkterna påverkades positivt främst genom köpet av Franklin Fastigheters privatbostadsbestånd. Realisationsvinsten från försäljningen av ett småhus vid Skymningsvägen blev högre än budgeterat, vilket också bidrog till de högre intäkterna. De lägre kostnaderna berodde på att bolaget inte hann färdigställa alla budgeterade underhållsprojekt och att övergången till K3-regelverket innebar att vissa direkta kostnader försköts till årliga avskrivningar.

Årets resultat före skatt och bokslutsdispositioner för Älvdala Fastigheter AB blev knappt 0,1 tkr, vilket var ett snarlikt resultat som föregående års. Resultatet avvek inte nämnvärt från budget.

Årets resultat före skatt och bokslutsdispositioner för Fastighetstjänster i Vännäs AB blev knappt 1,5 mnkr, vilket var ett snarlikt resultat som föregående års. Överskottet innebär att bolaget har en säkerhetsmarginal inför fastighetsavdelningens verksamhetsövergång. Skillnaden mellan budget och utfall berodde främst på ökade intäkter till följd av extra försäljning av tjänster. Även sjuklöneersättningarna var högre till följd av riksdagens och regeringens förstärkta ersättning för arbetsgivares sjuklönekostnader i syfte att minska de ekonomiska effekterna av covid-19. Lägre kostnader för personal och förbrukningsmaterial bidrog också till skillnaden mellan budget och resultat.


Investeringar

Investeringsredovisning bolagen (tkr) Utgifter sedan projektets start Varav: årets investeringar
Färdigställda projekt Beslutad totalutgift Ack.
utfall
Avvikelse Budget Utfall Avvikelse
Vännäs Fastigheter AB 30 100 67 103 – 37 003 30 100 59 887 – 29 787
Komplementbyggnader med mera 4 000 3 600 400 4 000 43 3 957
Takbyte 2 000 2 021 – 21 2 000 2 010 – 10
Byte styr och IMD 250 594 – 344 250 175 75
Byte ventilation 1 000 605 395 1 000 29 971
Nyproduktion korttidsboende 20 000 8 146 11 854 20 000 19 609 391
Fasad och tak 2 000 2 148 – 148 2 000 1 503 497
Förvärvskostnader 0 470 – 470 0 470 – 470
Reparation lägenheter 0 1 447 – 1 447 0 1 447 – 1 447
Byte fönster 0 363 – 363 0 363 – 363
Silver 35, förvärv 0 7 605 – 7 605 7 605 – 7 605
Castor 10, förvärv 0 17 503 – 17 503 17 503 – 17 503
Månaden 10, förvärv 0 3 562 – 3 562 0 3 562 – 3 562
Vännäs 51:8, förvärv 0 1 732 – 1 732 0 1 732 – 1 732
Komplementbyggnader med mera 0 494 – 494 0 0 0
Parkering 0 309 – 309 0 282 – 282
Kontorsmöbler 0 33 – 33 0 33 – 33
Stamhemmanet 3, diskar 0 259 – 259 0 259 – 259
Hyresgästanpassning 850 996 – 146 850 996 – 146
Lås- och kallelsesystem 0 2 264 – 2 264 0 2 264 – 2 264
Nyproduktion korttidsboende 0 12 950 – 12 950 0 0 0
Älvdala Fastigheter AB 0 0 0 0 0 0
Tränaren 9 0 0 0 0 0 0
Fastighetstjänster i Vännäs AB 195 195 0 195 195 0
Maskiner och andra tekniska anläggningstillgångar 195 195 0 195 195 0
Summa färdigställda projekt 30 295 67 298 – 37 003 30 295 60 082 – 29 787

Skillnaden mellan budget och utfall för färdigställda projekt berodde framför allt på köp som gjordes under året men som inte var kända vid budgettillfället och därigenom inte var medräknade i budgeten. K3-regelverket innebar också att vissa budgeterade kostnader redovisades som investeringar.

Pågående projekt Beslutad totalutgift Ack.
utfall
Avvikelse Budget Utfall Avvikelse
Vännäs Fastigheter AB 53 000 24 813 28 187 53 000 19 067 33 933
Ombyggnad 15 lägenheter 8 000 697 7 303 8 000 184 7 816
Ombyggnad magasin 3 500 4 990 – 1 490 3 500 4 531 – 1 031
Solceller 5 200 4 003 1 197 5 200 117 5 083
Nyproduktion äldreboende 21 000 10 090 10 910 21 000 9 641 11 359
Hissbyte 600 438 162 600 0 600
Lastkaj 0 0 0 0 0 0
Nyproduktion FFU 1 000 573 427 1 000 573 427
Byte styr och IMD 2 000 1 359 641 2 000 1 359 641
Reparation lokaler 2 000 1 454 546 2 000 1 454 546
Altan och balkong 1 700 0 1 700 1 700 0 1 700
Yttre reparation 2 000 694 1 306 2 000 694 1 306
Byte ventilation 800 514 286 800 514 286
Skyltfönster 400 0 400 400 0 400
Byte ventilation 950 0 950 950 0 950
Ny detaljplan 400 0 400 400 0 400
Rivning och parkeringsplatser 400 0 400 400 0 400
Takbyte 2 200 0 2 200 2 200 0 2 200
Ombyggnad hiss 600 0 600 600 0 600
Serveringsdiskar 250 0 250 250 0 250
Älvdala Fastigheter AB 0 0 0 0 0 0
Fastighetstjänster i Vännäs AB 0 0 0 0 0 0
Summa pågående projekt 53 000 24 813 28 187 53 000 19 067 33 933
Summa investeringsprojekt 83 295 92 111 – 8 816 83 295 79 149 4 146

Skillnaden mellan budget och utfall för pågående projekt berodde främst på att flera investeringsprojekt är omfattande och löper över en längre period.

Investeringar per bolag 2021
tkr
Utfall
2021-12
Budget
2021
Budget/Utfall
avvikelse 2021
Vännäs Fastigheter AB 78 954 83 100 4 146
Älvdala Fastigheter AB 0 0 0
Fastighetstjänster i Vännäs AB 195 195 0
Wendenes AB 0 0 0
Summa 79 149 83 295 4 146
Va16

Väsentliga personalförhållanden

Antalet anställda inom bolagskoncernen var 40, fördelade på 29 kvinnor och 11 män. Vd-rollen är tillsatt genom ett konsultavtal med Vännäs Fastigheter AB. Under året anställdes en projektledare. 3 anställda är 29 år eller yngre, 22 anställda är i åldrarna 30–49 år och 15 anställda är 50 år eller äldre. Den sammanlagda sjukfrånvaron uppgick till drygt 4 procent, vilket är en minskning från 2020 då den uppgick till drygt 7 procent.

Sjukfrånvaro 2021, procent Bolagskoncernen
2021-12 2020-12
Total sjukfrånvaro i procent av de anställdas sammanlagda ordinarie arbetstid 4,3 7,1
Andel av sjukfrånvaron som avser frånvaro under en sammanhängande tid av 60 dagar eller mer 12,8 34,4
Sjukfrånvaron för kvinnor 4,8 8,4
Sjukfrånvaron för män 2,9 2,6
Sjukfrånvaron i åldrarna 29 år eller yngre 0 0
Sjukfrånvaron i åldrarna 30–49 år 5,1 5,0
Sjukfrånvaron i åldrarna 50 år eller äldre 4,7 10,6

* Redovisar enbart data för respektive grupp där fler än 10 anställda finns. Med grupp avses indelning per ålder och kön samt totalsummor.

Förväntad utveckling

Vännäs Fastigheter har fortfarande många intresseanmälningar för lägenheter i det äldre beståndet, men färre för nyproducerade lägenheter. Vakansen är låg, något som inte ser ut att ändras de kommande åren. Efterfrågan på lokaler är däremot begränsad, men antalet lediga lokaler är färre än tidigare år.

Inom en treårsperiod behöver Vännäs Fastigheter omsätta drygt 219 mnkr. Summan utgör cirka 54 procent av den totala skuldportföljen, vilket kan innebära en finansiell risk. Osäkerheten är stor kring Riksbankens räntehöjningar. De beror, förutom på hur svensk inflation utvecklas, också på världsekonomins påverkan på svensk ekonomi de närmaste åren. Den mest troliga utvecklingen är dock att räntorna långsamt blir högre men inte når nivåerna före finanskrisen.

Vännäs Fastigheter har avtalat om att sälja fastigheten Thor 6 till Vännäs kommun. Tillträdesdag är den 1 januari 2022 och då ska även köpeskillingen om 4,1 mnkr betalas.

Bolaget planerar att uppföra 46 lägenheter på fastigheten Tränaren 8 i Vännäs. Lägenheterna är tänkta att byggas i två etapper och nå en sammanlagd produktionskostnad på 94 mnkr.

Borgmästargården 3 kommer under 2022 att köpas av Vännäs kommun för en symbolisk summa. Byggnaden är i ett väldigt dåligt skick och ska rivas för att ge plats åt parkeringsplatser för personal på det närliggande äldreboendet.

Beslutade investeringar innebär att allt kassaflöde för år 2022 är intecknat. Även en del av kassaflödet år 2023 bedöms tas i anspråk för att utförda investeringar och kommande underhållsinvesteringar ska kunna färdigställas. Med en ambition om att fastighetsbeståndet ska växa och omfatta 1 000 lägenheter behöver bolaget öka sin belåning med 15 mnkr per år. Det innebär att borgensramen gentemot Vännäs kommun måste utökas.

För Fastighetstjänster i Vännäs AB är bedömningen, förutsatt att inga fler avtal sägs upp eller minskar i omfattning, att ingen förändring behöver ske i personalstyrkan.