Bolagskoncernen

Förvaltningsberättelse

Viktiga förhållanden för resultat och ekonomisk ställning

Under 2023 har räntehöjningar och stigande inflation lett till kraftigt ökade priser på både varor och tjänster. Fler händelser med extremväder har också ställt bolaget inför större utmaningar än vanligt. Alla dessa faktorer har drivit på kostnadsökningar för fastighetsdrift och räntekostnader.

De flesta lokalhyreskontrakt är indexerade mot inflationen men bostadshyrorna förhandlas utifrån andra premisser där bolaget sedan tidigare hade ett tvåårsavtal som sträckte sig över 2023. Hyresjusteringen var därmed redan förhandlad vid årets början med en överenskommelse om endast 2,2 procent. För bolagets framtida lönsamhet är det viktigt att nå en betydligt högre höjning i kommande års hyresförhandlingar.

Vännäs Fastigheter AB hade vid bokslutet för 2023 en låneskuld på 464 mkr med en snittränta på omkring 1,4 procent samt en borgensavgift på 0,3 procent. Bolaget ska enligt sin finansieringspolicy sprida ut räntekostnadsökningarna kommande år genom differentierade räntebindningstider med ett snitt på cirka tre år.

Bostadsmarknaden är fortfarande väldigt stark i kommunen där det fortfarande bedöms vara en stor bostadsbrist. Bolagets hyreskö pekar på ett stort underskott på bostäder inom kommunen. Det har även visat sig genom att alla nyproducerade lägenheter utan investeringsstöd, med en högre hyresnivå, har blivit uthyrda.

Viktiga händelser under året

Det helägda dotterbolaget Älvdala Fastigheter AB har fusionerats med moderbolaget Vännäs Fastigheter AB och därmed ökat balansomslutningen och omsättningen i moderbolaget.

Vännäs Fastigheter AB har färdigställt ett bostadsprojekt i form av 23 nybyggda hyresrätter i Vännäs samt ett ombyggnadsprojekt om 30 lägenheter i Vännäsby. Dessa två projekt utgjorde drygt 80 procent av de totala upparbetade kostnaderna för pågående ny-, till- och ombyggnadsprojekt i Vännäs Fastigheter AB.

Fastighetstjänster i Vännäs AB ska de närmaste åren genomföra beställda, ej påbörjade byggtjänster för Vännäs kommun i två stora investeringsprojekt som avser en förskola med åtta avdelningar i Vännäs (65 mkr) och en ny idrottshall/ matchanläggning i Vännäs (60 mkr).

bolagskoncernen

Styrning och uppföljning i bolagskoncernen

Enligt ägardirektiven ska den synliga soliditeten uppgå till minst 15 procent. Vid december månads slut uppgick den synliga soliditeten till 22,7 procent. Enligt direktiven ska Vännäs Fastigheter AB långsiktigt generera en uthållig avkastning på synligt eget kapital på minst 5 procent. Avkastningen blev 5,7 procent.

God ekonomisk hushållning och ekonomisk ställning

Resultaträkning
(tkr) 		Vännäs Fastigheter AB
Utfall
2023-12 		Utfall
2022-12 		Budget
2023
Verksamhetens intäkter 75 828 72 530 73 010
Verksamhetens kostnader – 47 802 – 43 106 – 39 310
Avskrivningar – 12 371 – 11 344 – 13 161
VERKSAMHETENS NETTOKOSTNADER 15 655 18 079 20 539
Finansiella intäkter 389 991 960
Finansiella kostnader – 7 890 – 2 761 – 7 369
Bokslutsdispositioner – 1 576 – 6 624 0
Skatt – 1 320 – 1 600
RESULTAT FÖRE EXTRAORDINÄRA POSTER 5 258 8 085 14 129
Extraordinära poster
Skatt
ÅRETS RESULTAT 5 258 8 085 14 129
Resultaträkning
(tkr) 		Fastighetstjänster i Vännäs AB
Utfall
2023-12 		Utfall
2022-12 		Budget
2023
Verksamhetens intäkter 76 316 80 681 66 363
Verksamhetens kostnader – 70 885 – 73 844 – 71 225
Avskrivningar – 370 – 85 – 450
VERKSAMHETENS NETTOKOSTNADER 5 061 6 753 – 5 312
Finansiella intäkter 95 86 0
Finansiella kostnader – 14 – 7 – 105
Bokslutsdispositioner – 1 209 – 1 849 0
Skatt – 632 – 765 0
ÅRETS RESULTAT 3 302 4 218 – 5 417

Uppföljning av målen

Vännäs Fastigheter AB omsatte drygt 76 mkr med ett resultat på omkring 8 mkr före skatt och bokslutsdispositioner. Balansomslutningen ökade med drygt 57 mkr till 669 mkr, där externa räntebärande lån uppgick till knappt 464 mkr. Intäkterna ökade med 3,3 mkr jämfört med föregående år. Anledningen var bland annat att Älvdala Fastigheter AB har fusionerats in i Vännäs Fastigheter AB. Därmed har bostadsbeståndet ökat med 18 privata lägenheter.

Kostnaderna ökade med 4,7 mkr bland annat till följd av ökade kostnader för reparationer och underhåll, och även för snöröjning, uppvärmning, service och besiktning. Avskrivningarna ökade med drygt 1 mkr på grund av årets investeringar. Sammantaget blev rörelseresultatet 2 mkr lägre än 2022.

Skillnaden mellan budget och resultat kan hänföras till att såväl intäkter som kostnader var högre än budgeterat. Intäkterna ökade främst genom ökningen av antalet privatbostäder. Stora och kostsamma oplanerade lägenhetsrenoveringar var den största anledningen till årets högre kostnader. Till följd av en snörik vinter ökade kostnaden för snöröjning med hela 79 procent jämfört med budget.

Årets resultat blev 5,1 mkr före skatt och bokslutsdispositioner för Fastighetstjänster i Vännäs AB. Det var en minskning med 1,7 mkr jämfört med föregående år. Merparten av detta stod affärsområdet fastighetsförvaltning för, knappt 4,5 mkr. Lokalvårdsverksamheten bidrog med 0,6 mkr. Skillnaden mellan budget och resultat inom fastighetsförvaltningen bestod främst av högre intäkter till följd av extra försäljning av tjänster. Även lägre kostnader för reparation och underhåll och jour för fastighetsskötsel bidrog. Skillnaden mellan budget och resultat inom lokalvården berodde främst på lägre lönekostnader.

Investeringar

Investeringsredovisning bolagen, tkr Utgifter sedan projektets start Varav årets investeringar
Färdigställda projekt Total budget Ackumulerat utfall Avvikelse Budget Utfall Avvikelse
VÄNNÄS FASTIGHETER AB 33 690 39 083 – 5 393 33 690 21 348 12 342
Kommersiella fastigheter 0 0 0 0

Allmännyttiga fastigheter 		31 215 36 292 – 5 077 31 215 19 287 11 928
Varav reparation och ombyggnad 30 485 34 343 – 3 858 30 485 18 126 12 359
Varav markanläggningar 730 1 948 – 1 218 730 1 161 – 431

Samhällsfastigheter 		2 475 2 791 – 316 2 475 2 060 415
Varav nybyggnad 1 300 1 205 95 1 300 1 151 149
Varav reparation och ombyggnad 600 1 044 – 444 600 367 233
Varav byggnadsinventarier 575 542 33 575 542 33

FASTIGHETSTJÄNSTER I VÄNNÄS AB 		400 1 438 – 1 038 400 571 – 171
Varav markanläggning (annans fastighet) 200 446 – 246 200 246 – 46
Varav byggnad (annans fastighet) 200 993 – 793 200 326 – 126

Summa färdigställda projekt 		34 090 40 521 – 6 431 34 090 21 919 12 171
Pågående projekt Total budget Ackumulerat utfall Avvikelse Budget Utfall Avvikelse
VÄNNÄS FASTIGHETER AB 92 450 66 651 25 799 92 450 44 865 47 585
Kommersiella fastigheter 2 500 661 1 839 2 500 242 2 258
Varav reparation och ombyggnad 0 225 – 225 0 163 – 163
Varav Vännäs 51:8 2 500 435 2 065 2 500 79 2 421

Allmännyttiga fastigheter 		67 250 58 334 8 916 67 250 42 691 24 559
Varav reparation och ombyggnad 7 250 3 881 3 369 7 250 905 6 345
Varav nybyggnad 60 000 54 453 5 547 60 000 41 786 18 214

Samhällsfastigheter 		13 600 916 12 684 13 600 821 12 779
Varav reparation och ombyggnad 13 600 916 12 684 13 600 821 12 779

Gemensamma projekt 		7 800 5 848 1 952 7 800 250 7 550
Varav reparation och ombyggnad 7 800 5 848 1 952 7 800 250 7 550

Övrig 		1 300 893 407 1 300 861 439
Varav reparation och ombyggnad (extern fastighet) 1 300 893 407 1 300 861 439

Fastighetstjänster i Vännäs AB 		88 750 11 331 77 419 88 750 7 428 81 322
Varav byggtjänst markanläggning 800 832 – 32 800 743 57
Varav byggtjänst byggnad 87 950 10 417 77 533 87 950 6 603 81 347
Varav byggtjänst byggnadsinventarier 0 82 – 82 0 82 – 82

Summa pågående projekt 		181 200 77 982 103 218 181 200 52 293 128 907
Summa investeringsprojekt 215 290 118 502 96 788 215 290 74 212 141 078

Investeringar per bolag 2022

tkr Budget
2023		 Utfall
2023-12		 Avvikelse
2023
Vännäs Fastigheter AB 126 140 105 733 20 407
Fastighetstjänster i Vännäs AB 89 150 12 769 76 381
Summa 199 385 93 677 105 708

Skillnaderna mellan budget och resultat 2023 avseende Vännäs Fastigheter AB:s investeringar består främst av flera stora oförutsedda renoveringsprojekt. Skillnaden mellan budget och resultat för Fastighetstjänster i Vännäs AB består främst av investeringsprojekt som löper över en längre period.

Väsentliga personalförhållanden

Antalet anställda inom bolagskoncernen var 54 under året, varav 31 kvinnor och 23 män. En ny vd rekryterades. En anställd är 29 år eller yngre, 22 anställda är i åldrarna 30–49 år och 31 anställda är 50 år eller äldre. Den sammanlagda sjukfrånvaron uppgick till 8,1 procent, en ökning från fjolårets 6,7 procent.

% Bolagskoncernen
2023-12 2022-12
Total sjukfrånvaro i procent av de anställdas sammanlagda ordinarie arbetstid 8,1 6,7
Andel av sjukfrånvaron som avser frånvaro under en sammanhängande tid av 60 dagar eller mer 44,1 43,8
Sjukfrånvaron för kvinnor 9,7 7,1
Sjukfrånvaron för män 8,8 6,2
Sjukfrånvaron i åldrarna 29 år eller yngre 0 0
Sjukfrånvaron i åldrarna 30–49 år 4,1 5,4
Sjukfrånvaron i åldrarna 50 år eller äldre 12,6 8,1

Tabellen redovisar enbart data för grupper där det finns fler än tio anställda. Med grupp avses indelning per ålder och kön samt totalsummor.

Förväntad utveckling

Bolagskoncernen ser framför sig fortsatt ökade fastighetsrelaterade kostnader. Vännäs Fastigheters belåning kommer att öka från nuvarande 6,5 mkr/år till 18,6 mkr över kommande treårsperiod om nuvarande räntenivåer långsiktigt kvarstår. Fastighetstjänster i Vännäs AB:s hyreskostnader är reglerade utifrån kommunens ökade räntekostnader, vilket gör att även det bolaget påverkas av kommunens ökade räntekostnader.

Energiprisernas utveckling kommer också att påverka bolagets framtida lönsamhet. Den 1 februari 2024 har det lokala fjärrvärmebolaget Solör Fjärrvärme Bioenergi aviserat om taxehöjning med 32 procent jämfört med prisnivån 2023. Bolagskoncernen har redan upphandlat elpriset för år 2024 till cirka 30 öre/kWh vilket är avsevärt lägre än marknadens elpriser. Det innebär dock att ytterligare kostnadsökningar uppstår 2025 om elpriserna inte faller tillbaka. Vännäs Fastigheter AB har i princip en egen produktion som motsvarar förbrukningen, varför elprisrisken i stort är förknippad med Fastighetstjänster i Vännäs AB och hyresmodellen.

Bolagskoncernen fortsätter producera lägenheter och startar två projekt om 31 lägenheter kommande år, varav åtta lägenheter blir klara 2024. Bedömningen är att bostadsprojekten kommer att generera en marknadsmässig avkastning.

En avgörande faktor för att Vännäs Fastigheter AB ska kunna kompensera för de ökade fastighetskostnaderna är att kommande års hyresförhandlingar med Hyresgästföreningen ger ett betydligt högre utfall än tidigare års förhandlingar.

Bolagets övergripande bedömning är att koncernen kommer att uppfylla kommunens lönsamhetskrav på bolagskoncernen.