Vännäs Fastigheter AB

Förvaltningsberättelse
Viktiga förhållanden för resultat och ekonomisk ställning

Dotterbolaget Älvdala Fastigheter AB

Fastigheten Tränaren 9 består av 18 kooperativa hyresrätter vid Älvdala och ägs av dotterbolaget Älvdala Fastigheter AB. Tränaren 9 blockuthyrs till en kooperativ hyresrättsförening. Älvdala Fastigheter köper teknisk och ekonomisk förvaltning av moderbolaget Vännäs Fastigheter AB. Älvdala Fastigheter AB har investerat i vindkraft och har 42 andelar i Kvarkenvinden, förvärvade för i snitt 2 tkr per andel.

Dotterbolaget Fastighetstjänster i Vännäs AB

Från och med 1 januari 2020 övergick kommunens lokalvårdsverksamhet till Vännäs Fastigheters dotterbolag Fastighetstjänster i Vännäs AB.

Händelser av väsentlig betydelse

Vännäs Fastigheter har under året debiterat kommunen för projekteringskostnader för nyproduktion av ett nytt särskilt boende som inte blev av. Kostnaderna uppgick till 16 mkr exklusive moms.

Vännäs Fastigheter AB fortsatte investera i vindkraft och har nu 1 097 andelar i Kvarkenvinden, där de köpt varje andel för i snitt 2 tkr. Bolagets ambition är att totalt köpa 2 000 andelar vilket skulle generera 2 000 MWh.

Solceller installerades på åtta fastigheter och beräknas årligen generera 380 MWh. Investeringskostnaden beräknas bli omkring 5 mkr inklusive investeringsbidrag på 1 mkr. Arbetet med att införa styr- och övervakningssystem för energiförbrukning fortsätter enligt plan.

Vännäs Fastigheter har inte påverkats nämnvärt av covid-19-pandemin vare sig i sjukfrånvaro eller ekonomiskt. Företagets intäkter kommer i huvudsak från privatbostäder och Vännäs kommun. En mindre del av intäkterna kommer från kommersiella lokaler där merparten av hyresgästerna är lokala handlare. Det statliga stödet i form av lägre arbetsgivaravgifter samt Boverkets lokalhyresstöd har täckt minskade hyresintäkter till följd av tre månaders fria hyror till lokala butiksinnehavare.

Förvärv och försäljningar

Fusion

Vännäs Fastigheter AB köpte i februari fastighetsbolaget Vännäshus i Västerbotten AB för drygt 19 mkr. Bolaget finansierade köpet dels genom övertagna lån, dels med likvida medel. Fastighetsvärdet uppgick till drygt 31 mkr och består av två fastigheter i centrala Vännäs, Spaden 1 och Muraren 16. Byggnaderna omfattar 46 bostadslägenheter med en total boarea på omkring 3 300 kvadratmeter. Avsikten med köpet är att långsiktigt äga och förvalta fastighetsbeståndet, därför har det köpta aktiebolaget fusionerats in i Vännäs Fastigheter AB. Byggnadernas och markens värde på 38,5 mkr samt avskrivningar på knappt 7,2 mkr har därmed påverkat balansomslutningen.

Förvärv

Vännäs Fastigheter AB har av Vännäs kommun köpt fastigheten Stamhemmanet 2 för 15 mkr fördelat på byggnad, knappt 12 mkr, och mark, 3 mkr. Även fastigheten Tränaren 8 har köpts av Vännäs kommun för knappt 3 mkr.

Försäljningar

Efter försäljning av ytterligare två småhusfastigheter vid Gryningsvägen äger bolaget numera 20 småhusfastigheter. Realisationsvinsten blev knappt 1,2 mkr. Baserat på aktuella försäljningspriser borde Vännäs Fastigheter AB ha en orealiserad vinst på cirka 10 mkr på de kvarvarande parhusfastigheterna.

Inflyttning

Den 1 juni stod sex mindre lägenheter vid Vegagatan 24 i Vännäs klara för inflyttning. Projektet genomfördes med ett investeringsbidrag på 1,9 mkr för hyresrätter vilket resulterade i en nettoprojektkostnad på 6,5 mkr.

Ombyggnation

Vännäs Fastigheter påbörjade en ombyggnation av delar av fastigheten vid Södra Drottninggatan. Ombyggnationen ska skapa tio nya platser för särskilt boende och tio platser för korttidsboende. Korttidsboendet bedöms stå klart sommaren 2021 och det särskilda boendet första kvartalet 2022.

Styrning och uppföljning i bolagskoncernen

Enligt ägardirektiven ska den synliga soliditeten uppgå till minst 15 procent. Vid årets slut uppgick den synliga soliditeten till 24,72 procent. Enligt direktiven ska Vännäs Fastigheter AB långsiktigt ge en uthållig avkastning på synligt eget kapital på minst 5 procent. Avkastningen blev 9,73 procent.

God ekonomisk hushållning och ekonomisk ställning

Resultaträkning
(mkr)		 Vännäs Fastigheter AB
Utfall
2020-12		 Utfall
2019-12		 Budget
2020
 
Verksamhetens intäkter		 61,5 53,7 55,0
Verksamhetens kostnader – 37,4 – 35,0 – 38,3
 
Avskrivningar		 – 9,2 – 8,0 – 8,8
 
VERKSAMHETENS NETTOKOSTNADER		 14,8 10,8 7,9
 
Finansiella intäkter		 0,9 0,3 0,9
Finansiella kostnader – 3,0 – 3,2 – 2,6
Bokslutsdispositioner – 2,8 – 1,1
Skatt – 1,4 – 0,7
 
ÅRETS RESULTAT		 8,5 6,2 6,2
Resultaträkning
(mkr)		 Älvdala fastigheter AB
Utfall
2020-12		 Utfall
2019-12		 Budget
2020
 
Verksamhetens intäkter		 1,6 0,3 1,6
Verksamhetens kostnader – 0,5 0,0 – 0,5
 
Avskrivningar		 – 0,6 – 0,1 – 0,6
 
VERKSAMHETENS NETTOKOSTNADER		 0,6 0,2 0,6
 
Finansiella intäkter
Finansiella kostnader – 0,6 – 0,1 – 0,6
Bokslutsdispositioner 0,7
Skatt
ÅRETS RESULTAT 0,6 0,0 – 0,1
Resultaträkning
(mkr)		 Fastighetstjänster i Vännäs AB
Utfall
2020-12		 Utfall
2019-12		 Budget
2020
 
Verksamhetens intäkter		 14,3 0,0 13,8
Verksamhetens kostnader – 12,8 0,0 – 13,5
 
Avskrivningar		 0,0 0,0 – 0,2
 
VERKSAMHETENS NETTOKOSTNADER		 1,5 0,0 0,1
 
Finansiella intäkter		 0,0 0,0 0,0
Finansiella kostnader 0,0 0,0 0,0
Bokslutsdispositioner – 0,4 0,0 0,0
Skatt – 0,2 0,0 0,0
ÅRETS RESULTAT 0,9 0,0 0,1

Uppföljning av målen

Vännäs Fastigheter AB omsatte knappt 61,5 mkr med ett resultat på cirka 14 mkr före skatt och bokslutsdispositioner. Balansomslutningen ökade med drygt 24,7 mkr till 518 mkr, där externa räntebärande lån uppgick till 374 mkr. Intäkterna ökade med knappt 7,7 mkr jämfört med föregående år. Anledningen var bland annat att fastighetsbeståndet utökats med fastigheterna Stamhemmanet 2, Silver 34, Spaden 1 och Muraren 16. Kostnaderna ökade endast med 1 mkr till följd av bland annat lägre reparations- och underhållskostnader. Varmare vinter 2020 och energibesparingsåtgärder bidrog till lägre förbrukning av uppvärmning och el. Avskrivningarna ökade med 1,3 mkr till följd av årets fastighetsköp. Sammantaget blev rörelseresultatet 5,3 mkr högre än 2019.

Skillnaden mellan årsbudget och årsresultat beror på att intäkterna blev högre, samtidigt som kostnaderna blev lägre än budgeterat. Intäkterna påverkades positivt främst genom köpet av de 46 lägenheterna i fastigheterna Spaden 1 och Muraren 16. Även uppkomna reavinster till följd av försäljning av två småhusfastigheter vid Gryningsvägen bidrog till intäkterna. Förutom lägre kostnader för reparation och underhåll, el och uppvärmning blev även personalkostnaderna lägre än budgeterat på grund av mindre personalstyrka under delar av året.

Årets resultat för Älvdala Fastigheter AB blev 0,6 mkr vilket var enligt budget. I resultatet ingår ett koncernbidrag från Vännäs Fastigheter AB på knappt 0,7 mkr. En jämförelse med föregående år är inte aktuell då räkenskapsåret 2019 endast bestod av två månader.

Inom Fastighetstjänster i Vännäs AB beror skillnaden mellan budget och resultat främst på ökade intäkter till följd av försäljning av extra städning. Till avvikelsen bidrog även minskade avskrivningskostnader till följd av helt avskrivna investeringar samt få nya inköp.

Investeringar

Investeringsredovisning bolagen (tkr) Utgifter sedan projektets start Varav: årets investeringar
Färdigställda projekt Beslutad totalutgift Ack.
utfall		 Avvikelse Budget Utfall Avvikelse
Vännäs Fastigheter AB 11 975 30 585 – 18 610 11 975 29 856 – 17 881
Silver 34, nyproduktion 7 000 6 514 486 7 000 4 444 2 556
Jämteböle 1:64, bergvärme 800 870 – 70 800 13 788
Trinnliden 6:1, bergvärme 750 972 – 222 750 35 715
Ingenjören 8, hiss 800 623 177 800 514 286
Solbacken 13, styr och IMD 250 285 – 35 250 118 132
Spaden 1, iLOQ 0 319 – 319 0 319 – 319
Muraren 16, iLOQ 0 137 – 137 0 137 – 137
Pensionären 17, styr och IMD 250 144 106 250 144 106
Pensionären 18, styr och IMD 250 206 44 250 206 44
Pensionären 19, styr och IMD 250 178 72 250 178 72
Spaden 1, reparation lägenheter 1 275 1 208 67 1 275 1 208 67
Vännäs 34:30 350 310 40 350 3 719 – 3 369
Stamhemmanet 2, förvärv 0 15 018 – 15 018 0 15 018 – 15 018
Tränaren 8, förvärv 0 3 106 – 3 106 0 3 106 – 3 106
Släpvagn 0 33 – 33 0 33 – 33
Kontorsmöbler 0 34 – 34 0 34 – 34
Luftflödesstos 0 29 – 29 0 29 – 29
Konferensanläggning 0 47 – 47 0 47 – 47
Pensionären 22, brandlarm 0 136 – 136 0 136 – 136
Pollux 8, brandlarm 0 27 – 27 0 27 – 27
Stamhemmanet 2, inventarier 0 87 – 87 0 87 – 87
Toyota Yaris 0 124 – 124 0 124 – 124
VW TRP Proline 0 180 – 180 0 180 – 180
 
Älvdala Fastigheter AB		 0 0 0 0 – 29 29
 
Tränaren 9		 0 0 0 0 – 29 29
0 0
 
Fastighetstjänster i Vännäs AB		 176 176 0 176 176 0
Maskiner och andra tekniska anläggningstillgångar 176 176 0 176 176 0
 
Summa färdigställda projekt		 12 151 30 761 – 18 610 12 151 30 003 – 17 852

Skillnaderna mellan budget och utfall 2020 för färdigställda projekt bestod framför allt av investeringar som gjordes under året men som inte var kända vid budgettillfället och därigenom inte var medräknade i budgeten. Störst påverkan hade köpet av Stamhemmanet 2 och Tränaren 8.

Pågående projekt Beslutad totalutgift Ack.
utfall		 Avvikelse Budget Utfall Avvikelse
Vännäs Fastigheter AB 70 800 13 059 57 741 70 800 12 142 58 658
Kronprinsen 16, etapp 2 4 000 4 051 – 51 4 000 3 814 186
Landshövdingen 9, takbyte 2 000 11 1 989 2 000 7 1 993
Hjorten 1, ombyggnad 15 lägenheter 8 000 513 7 487 8 000 276 7 724
Nivellören 6, ombyggnad 3 500 459 3 041 3 500 195 3 305
Solceller 5 200 3 886 1 314 5 200 3 711 1 489
Stamhemmanet 3, styr och IMD 250 419 – 169 250 419 – 169
Styr och IMD 2 000 0 2 000 2 000 0 2 000
Stamhemmanet 3C, ventilation 1 000 577 423 1 000 577 423
Stamhemmanet 2, korttidsboende 20 000 1 488 18 512 20 000 1 488 18 512
Stamhemmanet 2, äldreboende 16 000 450 15 550 16 000 450 15 550
Stamhemmanet 2, ventilation 950 0 950 950 0 950
Stamhemmanet 2, hiss 600 417 183 600 417 183
Tegen 1, ny detaljplan 200 60 140 200 60 140
Hjorten 1, lastkaj 0 15 – 15 0 15 – 15
Aldebaran 1, parkering 0 27 – 27 0 27 – 27
Spaden 1/Muraren 16, fasad + tak 2 000 645 1 355 2 000 645 1 355
Spaden 1, ventilation 0 42 – 42 0 42 – 42
Hjorten 5, ny detaljplan 400 0 400 400 0 400
Nivellören 6, yttre reparation 2 000 0 2 000 2 000 0 2 000
Pensionären 17, takreparation 850 0 850 850 0 850
Pensionären 19, takreparation 850 0 850 850 0 850
Tränaren 8, FFU nyproduktion 1 000 0 1 000 1 000 0 1 000
 
Älvdala Fastigheter AB		 0 0 0 0 0 0
 
Fastighetstjänster i Vännäs AB		 0 0 0 0 0 0
 
Summa pågående projekt		 70 800 13 059 57 741 70 800 12 142 58 658
Summa investeringsprojekt 82 951 43 820 39 131 82 951 42 145 40 806

Differenserna mellan budget och utfall avseende pågående projekt bestod främst av att flera investeringsprojekt är omfattande och löper över en länge period.

Investeringar per bolag 2020
tkr		 Utfall
2020-12		 Budget
2020		 Budget/Utfall
avvikelse 2020
Vännäs Fastigheter AB 41 998 82 775 40 777
Älvdala Fastigheter AB – 29 0 29
Fastighetstjänster i Vännäs AB 176 176 0
Wendenes AB 0 0
Summa 42 145 82 951 40 806
Va16

Väsentliga personalförhållanden

Antalet anställda inom bolagskoncernen var 40, fördelat på 30 kvinnor och 10 män. Vd-rollen är tillsatt genom ett konsultavtal med Vännäs Fastigheter AB. En anställd är 29 år eller yngre, 21 anställda är i åldersgruppen 30–49 år och 17 anställda är 50 år eller äldre. Den sammanlagda sjukfrånvaron uppgick till drygt 7 procent.

Sjukfrånvaro 2020, procent Bolagskoncernen
2020-12 2019-12
Total sjukfrånvaro i procent av de anställdas sammanlagda ordinarie arbetstid 7,06 9,38
Andel av sjukfrånvaron som avser frånvaro under en sammanhängande tid av 60 dagar eller mer 34,40 89,64
Sjukfrånvaron för kvinnor 8,40 *
Sjukfrånvaron för män 2,59 *
Sjukfrånvaron i åldrarna 29 år eller yngre 0 *
Sjukfrånvaron i åldrarna 30–49 år 5 *
Sjukfrånvaron i åldrarna 50 år eller äldre 10,60 *

*Redovisar enbart data för respektive grupp där fler än 10 anställda finns. Med grupp avses indelning per ålder och kön samt totalsummor.

Förväntad utveckling

Vännäs Fastigheter har fortfarande många intresseanmälningar för lägenheter i det äldre beståndet, men färre för nyproducerade lägenheter. Vakansen är låg, något som inte ser ut att ändras de kommande åren. Efterfrågan på lokaler är däremot begränsad och företaget har sedan några år lediga lokaler som under kortare perioder hyrts ut men som saknat stadigvarande hyresgäster.

Inom en treårsperiod behöver bolaget omsätta lån på drygt 157 mkr. Summan utgör 43 procent av den totala skuldportföljen, vilket kan innebära en finansiell risk. Osäkerheten är stor kring Riksbankens räntehöjningar. De beror, förutom på hur svensk inflation utvecklas, också på världsekonomins påverkan på svensk ekonomi de närmaste åren. Den mest troliga utvecklingen är dock att det långsamt går mot högre räntor, men att räntorna inte når nivåerna som rådde före finanskrisen.

En eventuell ökad sjukfrånvaro framöver till följd av covid-19-pandemin bedöms följa utvecklingen i hela samhället. Bedömningen är att den löpande driften går att klara med omfördelning av befintlig personal och vikarier.

Fastighetstjänster i Vännäs ska 2021 börja erbjuda hushållsnära tjänster till hyresgäster i bolagskoncernen.